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今年以來，多家公司設立不動產(chǎn)基金，以抓住市場調(diào)整中的投資機會。這一趨勢與中央政治局會議首次強調(diào)“促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”的政策導向密切相關。

上海市國際股權投資基金協(xié)會理事長呂厚軍指出，我國不動產(chǎn)資產(chǎn)正在成長為萬億級的市場，也吸引了一批全球股權投資機構(gòu)的關注，特別是pre-REITs試點三年來，為中國不動產(chǎn)市場的發(fā)展注入了強大的動能，進一步提升了資產(chǎn)的流動性，激活龐大資產(chǎn)的活力。

業(yè)內(nèi)人士表示，不動產(chǎn)投資正進入一個新的階段，投資者需要具備更長遠的視角和耐心資本的特質(zhì)，以應對市場的波動和周期性變化。耐心資本的引入，不僅可以幫助投資者在市場低迷時期保持穩(wěn)定，還能在市場復蘇時獲得更大的回報。

不動產(chǎn)資產(chǎn)流動性增強

中央政治局會議首次強調(diào)“促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，釋放強烈的“穩(wěn)地產(chǎn)”信號。

Vistra卓佳大中華區(qū)基金服務負責人付冰接受記者采訪時表示，在“穩(wěn)住樓市”的政策背景下，商業(yè)地產(chǎn)的需求有望增加，為不動產(chǎn)基金帶來更廣闊的投資機遇，并有助于激活存量資產(chǎn)，滿足合理的融資需求，從而推動不動產(chǎn)投資基金規(guī)模的增長。

“以公募REITs為例，近年來其數(shù)量和市值均實現(xiàn)了穩(wěn)步增長。根據(jù)市場公開數(shù)據(jù)，截至12月15日，已上市的公募REITs共54只，總市值達到1495.56億元人民幣，環(huán)比增長約4.5%。整體看來，REITs投資收益較為穩(wěn)定。”付冰說。

呂厚軍在2024年第二屆中國不動產(chǎn)基金投資管理年會上分析，中國城鎮(zhèn)化建設與房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了長達20多年的快速成長，為不動產(chǎn)市場帶來了巨大的發(fā)展?jié)摿Γk公樓、購物中心、倉儲物流、新型技術設施資產(chǎn)如數(shù)據(jù)中心、充電樁等，這些不動產(chǎn)資產(chǎn)正在成長為萬億級的市場，也吸引了一批全球股權投資機構(gòu)的關注，中國不動產(chǎn)資產(chǎn)成為全球資產(chǎn)管理機構(gòu)配置的重要標的。從增量向存量過渡的階段，中國本土不動產(chǎn)股權投資基金也深入?yún)⑴c其中。

從市場趨勢來看，付冰指出，9月24日，中國人民銀行及國家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布了一系列支持房地產(chǎn)市場的政策措施。隨后，在9月底的中央政治局會議上，經(jīng)濟形勢被深入研討，并提出了“促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”的指導方針。12月，中央首次明確提出“穩(wěn)住樓市”的目標，旨在增強市場信心，并預示著2024年房地產(chǎn)領域?qū)⒗^續(xù)實施并可能加強利好政策。依據(jù)會議精神，未來將著力釋放市場需求，優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)，積極推進城市更新項目，并激勵房地產(chǎn)企業(yè)有效利用存量土地資源，加速構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)的新發(fā)展模式。不動產(chǎn)投資基金，包括公募不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）和不動產(chǎn)私募投資基金，傾向投資于商業(yè)地產(chǎn)領域，如產(chǎn)業(yè)園區(qū)基礎設施、物流倉儲、數(shù)據(jù)中心和城市更新項目等。

不過，也要注意的是，不動產(chǎn)投資的機遇與挑戰(zhàn)并存。付冰告訴記者，不動產(chǎn)基金投資往往具有長期性，資產(chǎn)的流動性相對較低，這可能會對投資者的資金調(diào)度靈活性造成一定影響；同時，鑒于不動產(chǎn)基金投資受房地產(chǎn)市場政策和宏觀經(jīng)濟周期等因素的影響，投資者需要具備較強的專業(yè)分析能力，以便在市場波動時做出合理的投資決策；對于參與不動產(chǎn)基金的境外投資者而言，匯率波動可能對投資回報產(chǎn)生重要影響，需密切關注匯率變化。

世邦魏理仕（CBRE）中國區(qū)研究部負責人謝晨也表示，隨著政策環(huán)境的不斷優(yōu)化和市場需求的持續(xù)釋放，不動產(chǎn)市場將迎來新的發(fā)展機遇。但投資者也需警惕潛在的市場風險，做好充分的市場調(diào)研與風險評估。

政策便利不動產(chǎn)投資

近年來，相關政策接連出臺，為不動產(chǎn)投資提供了更加便利的金融支持。

2023年3月1日起，我國不動產(chǎn)私募投資基金試點正式啟動。中國證券投資基金業(yè)協(xié)會（以下簡稱“基金業(yè)協(xié)會”）印發(fā)了《不動產(chǎn)私募投資基金試點備案指引（試行）》（以下簡稱“《指引》”），明確在私募股權投資基金框架下新設“不動產(chǎn)私募投資基金”類別，并采取差異化的監(jiān)管政策。

招商銀行方面指出，包括銀行在內(nèi)的金融機構(gòu)可以通過不動產(chǎn)私募投資基金改善資產(chǎn)投放方式。既往銀行對不動產(chǎn)領域的投放方式主要基于開發(fā)主體的主體信用。《指引》實施后，銀行可以直接基于基金持有的不動產(chǎn)進行資產(chǎn)投放，并借助不動產(chǎn)私募投資基金實現(xiàn)與開發(fā)主體的風險隔離，一定程度上避免房地產(chǎn)商、融資平臺等主體的經(jīng)營風險干擾，且投放資產(chǎn)的杠桿率也大大放寬。在房地產(chǎn)行業(yè)下行、開發(fā)主體信用下滑的市場形勢下，金融企業(yè)可以通過該工具加大基于優(yōu)質(zhì)項目資產(chǎn)的投放，不僅有利于金融企業(yè)控制風險，也有利于加大不動產(chǎn)領域的信貸投放。

在投資端，招商銀行方面指出，不動產(chǎn)私募投資基金的拓展也將豐富理財配置手段。試點后的不動產(chǎn)私募投資基金明確對養(yǎng)老基金、社會公益基金、保險資金、金融機構(gòu)資產(chǎn)管理產(chǎn)品、QFLP不進行穿透核查，這讓金融機構(gòu)和投資者在不動產(chǎn)領域獲得更多的資產(chǎn)配置機會，特別是對養(yǎng)老金、社保資金、保險資金等關注長期限回報的資金，投資手段將會得到極大的豐富。

2024年7月，國家發(fā)改委發(fā)布《關于全面推動基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目常態(tài)化發(fā)行的通知》（以下簡稱“1014號文”），標志著我國公募REITs邁入常態(tài)化發(fā)行新階段。光大證券研報指出，2024年“紅利風格”持續(xù)演繹，“資產(chǎn)荒”大背景下，公募REITs市場持續(xù)上揚，但市場深度及流動性仍待進一步提升，“1014號文”的出臺有望加速公募REITs市場擴容，并推動公募REITs進一步市場化/權益化發(fā)展。擴業(yè)態(tài)下有望為資產(chǎn)運營方（尤其是新納入業(yè)態(tài)的資產(chǎn)運營方）帶來資產(chǎn)重估的機會；放松回收資金用途約束下，地方政府或可通過向公募REITs讓渡基礎設施項目受益權，提前回收資金用于償債，進而緩解地方財政壓力。

10月，廣州市委金融辦發(fā)布《關于推動廣州市不動產(chǎn)資產(chǎn)管理業(yè)態(tài)發(fā)展的若干措施》的通知，進一步完善現(xiàn)代金融服務體系，加快盤活存量不動產(chǎn)資產(chǎn)，助力經(jīng)濟社會發(fā)展。